Si tratta di zone in cui il Piano Regolatore Generale prevede la salvaguardia delle presenze antiche, la conservazione dei valori architettonici, nonché il recupero e la conferma delle caratteristiche ambientali e del patrimonio edilizio esistente. Le zone A sono suddivise in due sottozone:
1) La sottozona del “centro storico, A1”, che è formato dagli agglomerati costituenti il nucleo antico di Casteggio ed aventi carattere storico, artistico ed ambientale. Esso include gli isolati del borgo (Pistornile) e del borghetto nonché gli isolati di pianura tracciati dall’Ing. Migliora a partire dal 1856 (deviazione del Torrente Coppa e creazione della stazione ferroviaria) fino alla prima guerra mondiale;
2) La sottozona del “nucleo di interesse ambientale, A2”, che è costituito dagli isolati che fanno da cintura al centro storico, sono costituiti da edifici privi di valore storico intrinseco ma che hanno un valore ambientale da tutelare per la loro posizione che fa da corona al centro storico.
Parte di entrambe le sottozone è compresa entro il vincolo istituito con Decreto Ministeriale 5 febbraio 1975 (Gazzetta Ufficiale n. 121 del 9.5.1975), ai sensi della legge n. 1497/39, che protegge il Pistornile.
Le sottozone A1 e A2 sono perimetrate con apposita grafia nella Tavola di Azzonamento n. 35 (Azzonamento, parte V) in scala 1: 2.000. La Tavola n. 40 in scala 1: 1.000 definisce in modo più dettagliato l’azzonamento stesso e le "Modalità di Attuazione", mentre la Tavola n. 41 in scala 1: 1.000 definisce le "Modalità di Intervento" di ogni singola area e di ogni singolo edificio compreso entro le due zone A1 ed A2.
Le norme della presente zona A sono definite dalle norme generali di zona A e, per i dettagli specifici delle due sottozone, dalle norme particolari della “zona A1” (Ambito del centro storico) e dalle norme particolari della “zona A2” (Ambito del nucleo di interesse ambientale).
Le zone “A1” ed “A2” sono considerate Zone di Recupero del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell'articolo 27 della legge 5.8.1978, n. 457.
In analogia alla rimanente parte del territorio comunale, l'ambito del centro storico è suddiviso in zone funzionali omogenee relativamente alle destinazioni d'uso che vi sono ammesse. Le zone omogenee sono così classificate:
1) Zone per attrezzature pubbliche. Tali zone sono destinate esclusivamente ad attrezzature pubbliche e di uso pubblico. Gli interventi sugli edifici esistenti dovranno rispettare le modalità di intervento di cui alla Tavola n. 41 del Piano Regolatore Generale, in scala 1:1000.
2) Zone destinate a strade e piazze. Tali zone sono destinate alla conservazione, all'ampliamento ed alla nuova creazione di spazi per il traffico dei pedoni e per il traffico meccanico (statico e dinamico) dei veicoli. Le tavole n. 40 e n. 41 di Piano Regolatore Generale, in scala 1.1000, indicano in modo prescrittivo lo spazio destinato a strade e piazze, che è da considerare comprensivo dei marciapiedi, mentre indica in modo esclusivamente funzionale lo spazio destinato ai percorsi pedonali, il cui dimensionamento ed il cui tracciato saranno definiti in sede di progettazione esecutiva.
3) Zone prevalentemente residenziali. Si tratta di zone omogenee A, ai sensi dei D.I. 2.4.1968, n. 1444. In tali zone sono consentite le seguenti destinazioni:
a) residenza
b) attrezzature private di interesse pubblico
c) attrezzature per l'ospitalità
d) attività culturali, politiche, sindacali e religiose, pubbliche o private
e) ristoranti, bar, locali di divertimento e di ricreazione
f) garage privati e di uso pubblico
g) artigianato di servizio a piè di casa (con esclusione delle lavorazioni moleste o comunque incompatibili con la residenza)
h) commercio al dettaglio
i) uffici privati, studi professionali
l) locali accessori, pertinenze ed impianti tecnologici alle destinazioni suddette
Gli interventi ammessi si attuano:
1) mediante intervento edilizio diretto (autorizzazione o concessione edilizia) nella generalità dei casi
2) mediante Piano di Recupero ai sensi del titolo IV della legge n. 457 del 1978 nei seguenti casi:
a) Piano di Recupero obbligatorio: quando si intendano avviare interventi di grado superiore alla manutenzione ordinaria MO e alla manutenzione straordinaria MS entro le aree appositamente perimetrate nella Tavola n. 40 sulle Modalità di Attuazione e nella Tavola n. 41 sulle Modalità di intervento.
b) Piano di Recupero e/o di lottizzazione: quando si intendano avviare gli interventi di ristrutturazione urbanistica RU, ammessi in quanto le zone A1 e A2 sono Zone di Recupero del patrimonio edilizio esistente, nonché i nuovi interventi edilizi (nuova costruzione NC, ampliamento o completamento edilizio CP) esplicitamente previsti dalle presenti norme, con esclusione delle opere di ordinaria e straordinaria manutenzione, di consolidamento, restauro che non comportino aumento delle volumetrie, alterazioni delle caratteristiche architettoniche e modifiche della destinazione d'uso degli edifici e inoltre con esclusione di opere di adeguamento igienico e tecnologico.
La dimensione, la qualità ed il grado degli interventi da realizzare nell'ambito del centro storico dovranno essere conformi alle indicazioni grafiche della Tavola di Piano Regolatore Generale n. 41 sulle "Modalità di intervento", nonché alle definizioni di cui all'articolo 16 delle presenti Norme di Attuazione:
18.3.1 INTERVENTI DI TIPO CONSERVATIVO
Gli interventi conservativi di restauro RR, risanamento conservativo RC e ristrutturazione edilizia RT sono ammessi in conformità alle indicazioni grafiche della Tavola di Piano Regolatore Generale n. 41 sulle "Modalità di intervento", nonché alle definizioni di cui all'articolo 16 delle presenti Norme di Attuazione. Gli indici e parametri urbanistici If, Rc, Ds, Df, Dc, H saranno pari ai valori esistenti.
18.3.3 AREE ED INTERVENTI SOGGETTI A PIANO DI RECUPERO
1) Piano di Recupero obbligatorio di cui al precedente paragrafo 18.2 al punto 2) a): Il Piano Regolatore Generale individua gli ambiti soggetti a Piano di Recupero obbligatorio in aree già totalmente o parzialmente edificate che necessitano di interventi di riordino e/o ristrutturazione urbanistica per la loro notevole complessità che richiede, da un lato ulteriori approfondimenti e, dall'altro, soluzioni unitarie. Per questi motivi gli interventi che non siano di manutenzione ordinaria MO e manutenzione straordinaria MS sono subordinati, ai sensi dell'articolo 28 della legge n. 457 del 5.8.1978, ad un piano di recupero esteso all'intera area perimetrata. I Piani di Recupero dovranno definire gli interventi edilizi nel rispetto degli indici, parametri, valori quantitativi e prescrizioni di destinazione d’uso e di convenzionamento indicati nelle schede riportate in calce al presente articolo. I Piani di Recupero definiranno l’organizzazione degli edifici e dei volumi, con la sola eccezione degli edifici esistenti soggetti a Risanamento Conservativo che non potranno essere modificati. La convenzione dovrà avere i contenuti previsti dalla vigente legislazione nazionale e regionale per i piani di lottizzazione convenzionati e l'obbligo di cessione gratuita e/o di monetizzazione parziale o totale delle aree per opere di urbanizzazione, in conformità ai principi generali del presente Piano Regolatore Generale.
2) Piano di Recupero facoltativo di cui al precedente paragrafo 18.2 al punto 2) b): I Piani di Recupero potranno prevedere una diversa organizzazione planovolumetrica degli edifici, con la sola eccezione degli edifici esistenti soggetti a Risanamento Conservativo che non potranno essere modificati. La convenzione dovrà avere i contenuti previsti dalla vigente legislazione nazionale e regionale per i piani di lottizzazione convenzionati e l'obbligo di cessione gratuita e/o di monetizzazione parziale o totale delle aree per opere di urbanizzazione, in conformità ai principi generali del presente Piano Regolatore Generale. Valgono i seguenti indici e parametri urbanistici:
If = pari all'esistente
H = pari all'altezza massima esistente
Rc, Df, Dc, Ds, SPp, SVp saranno fissati dallo strumento urbanistico esecutivo nel rispetto delle norme generali
Nel caso di Piani di lottizzazione valgono i limiti di densità edilizia prescritti dall’articolo 7 del D.M. 1444/68 (secondo il quale per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq) e precisamente:
If esistente = densità fondiaria media della zona A mc/mq 2,48
If di P.R.G. = inferiore al 50% della densità fondiaria media della zona A mc/mq 0,60
Si precisa che detto indice è fondiario e non territoriale e che gli altri indici da applicare ai suddetti Piani di Lottizzazione sono i seguenti:
H = pari all'altezza massima esistente degli edifici circostanti, con un massimo di n. 2 piani fuori terra e comunque non superiori a m 7,00
Rc, Df, Dc, Ds, SPp, SVp, cessioni di aree e/o monetizzazioni saranno fissati dallo strumento urbanistico esecutivo nel rispetto delle norme generali
La dimensione minima a cui devono riferirsi gli interventi nell'ambito del centro storico è chiamata "unità minima di intervento". Le unità minime di intervento sono le seguenti:
1) Per le opere di "manutenzione ordinaria" e di "manutenzione straordinaria" l'unità minima di intervento è libera.
2) Per tutte le altre opere soggette ad autorizzazione e a semplice concessione edilizia, l'unità minima di intervento è rappresentata dall'insieme delle proprietà catastali adiacenti incluse in una medesima modalità di intervento ed appartenenti alla medesima ditta intestataria alla data di adozione del presente Piano Regolatore Generale.
3) Per i Piani di Recupero l'unità minima di intervento è quella perimetrata nella Tavola delle modalità di intervento o, nel caso di interventi di ristrutturazione urbanistica RU, deve essere espressamente individuata e determinata dai piani medesimi.
Per tutti gli interventi consentiti valgono le seguenti prescrizioni particolari:
1) Nuove costruzioni: È vietata, tranne i casi in cui viene esplicitamente prevista dalle presenti norme, ogni nuova costruzione fuori terra anche a titolo precario.
2) Apertura delle facciate: È consentito, tranne che per i casi diversamente disciplinati dalle norme specifiche, di mutare le aperture esistenti delle facciate nel disegno e nelle dimensioni ed è altresì consentito inserire nuove aperture, fermo restando l'obbligo di una soluzione formalmente ordinata dell'intera facciata e quello della conservazione in vista degli eventuali elementi architettonici rilevanti superstiti.
3) Superfetazioni: Nel caso di interventi sull’intera unità minima di intervento, è fatto obbligo di eliminare tutte le superfetazioni costituite da:
- tettoie
- parti aggettanti chiuse
- tamponamenti di qualsiasi tipo di logge, ballatoi, balconi, terrazze e porticati
- balconi, ballatoi o scale esterne aggiunte.
4) Passaggi e percorsi pedonali: È vietato chiudere passaggi esistenti che mettono in comunicazione edifici o cortili o altri spazi di pertinenza. È obbligatorio ripristinare o aprire i passaggi e percorsi pedonali individuati graficamente dalle tavole di P.R.G.
5) Parchi, giardini, orti e cortili: È fatto obbligo di mantenere e sistemare le aree identificate nella Tavola sulle Modalità di Intervento come “aree a giardino da conservare” ed attualmente destinate a parco, giardino e orto con la facoltà di trasformare le une nelle altre mediante un appropriato progetto di piantumazione. È ammessa la dotazione delle pertinenze necessarie, quali pavimentazioni di sentieri e cortili, scalette esterne, gazebo, ecc.
6) Aree scoperte di risulta: È fatto obbligo di sistemare a verde o di pavimentare, secondo i criteri e le modalità indicate ai punti precedenti, le aree che risulteranno scoperte a seguito di demolizioni.
7) Materiali prescritti: In tutti gli interventi (ad eccezione di quelli di ordinaria manutenzione), è obbligatorio l'uso di materiali tradizionali per le parti dell'edificio a contatto con l'atmosfera esterna. Pertanto, tranne che per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo in cui sia inequivocabilmente dimostrato l'impiego originario di materiali diversi, si prescrivono i seguenti materiali:
- per le coperture: l'uso del coppo o di tegole a canale (portoghesi, olandesi e simili) in laterizio
- per i rivestimenti esterni: l'uso del mattone vecchio a vista anche sabbiato e dell'intonaco civile
- per i dettagli di facciata (zoccolature, cornici, gronde, marcapiano, bancali di serramenti, ecc.): l’uso di intonaco strollato, di mattone vecchio a vista anche sabbiato, di pietra di tradizione locale non levigata (come arenaria, ceppo, beola, serizzo, granito di montorfano e baveno e simili). Non sono ammessi rivestimenti in piastrelle di ceramica lucida, pannelli e strutture a vista in lamiera, profilati metallici e simili, nonché qualsiasi materiale riflettente
- per i parapetti dei balconi: l’uso della ringhiera in ghisa o acciaio verniciata, di colonnine, pilastrini e traversi intonacati, in pietra di tradizione locale non levigata (come arenaria, ceppo, beola, serizzo, granito di montorfano e baveno e simili), in mattoni a vista di tipo vecchio
- per i serramenti delle finestre: l'uso di infissi e telai in legno e di imposte in legno pieno e del tipo a persiana;
- per i serramenti delle porte esterne: l'uso dei battenti in legno pieno
- per i serramenti e le vetrine dei negozi: l'uso del vetro, del legno, del metallo verniciato
- per i canali di gronda: l'uso del rame e della lamiera verniciata
- per le tinteggiature degli intonaci: l'uso di materiali non eccessivamente coprenti, quali la pittura a fresco, al quarzo e simili. Sono esclusi gli intonaci murali di tipo plastico e le terranove
- per le insegne dei negozi è fatto obbligo di conservare le insegne esistenti se pregevoli. Le nuove insegne dovranno, di regola, essere contenute entro la mostra delle vetrine. Sono comunque ammesse insegne a bandiera o in altra posizione se non costituiscono causa di pericolo e hanno dimensioni modeste (m 0,50x1,00)
- per i colori degli intonaci: sono ammessi solo i colori nella gamma delle terre chiare e nelle tinte del campionario allegato
Per i nuovi interventi ammessi nella zona, sono ammessi interventi di tipo attuale, senza obbligo di esecuzione di falsi storici, nel rispetto delle caratteristiche ambientali ed architettoniche esistenti.
8) Distanze tra edifici, degli edifici dai confini e degli edifici dalle strade:
- negli interventi sugli edifici esistenti valgono le distanze esistenti
- nei piani di recupero le distanze vengono fissate dal piano di recupero, nel rispetto delle distanze minime prescritte all'articolo 9, comma primo, numero 1, del D.M. 2.4.1968.
9) Recinzioni: Le recinzioni possono essere eseguite esclusivamente in muratura piena, intonacata e/o a vista, o in elementi metallici. Sono tassativamente vietate le recinzioni in blocchi o altri manufatti di cemento prefabbricati.
10) Autorimesse private ed altri locali accessori: E’ ammessa la realizzazione di locali per autorimesse e altre funzioni accessorie (cantine, ripostigli, locali per impianti tecnologici) nella misura massima di 1 m² ogni 10 m³ di costruzione, da reperire di norma al piano terreno degli edifici. (se destinato a funzioni accessorie alla data di adozione del presente P.R.G.). Se ciò non fosse tecnicamente possibile i suddetti locali potranno essere realizzati o completamente interrati (con rampe a cielo aperto ben armonizzate con gli le costruzioni esistenti e con gli spazi liberi circostanti) o in costruzione autonoma. In quest’ultimo caso i locali non potranno superare il rapporto di copertura del 50% e dovranno essere addossati all'edificio principale o a confine, nel rispetto delle norme generali sulle autorimesse e altri locali accessori, con l’uso dei materiali prescritti per la zona A.
11)Destinazioni d’uso: È ammesso il mutamento di destinazione d’uso di tutti i locali esistenti non soggetti a demolizione senza ricostruzione, nella gamma delle destinazioni d’uso consentite nella zona e nell’ambito dei volumi esistenti, a seconda delle modalità di intervento ammesse sui singoli edifici. Non è ammessa la nuova destinazione residenziale nei piani terreni degli edifici accessori esistenti.
Si specifica che la utilizzazione direzionale o terziaria con cambio di destinazione d’uso dei locali esistenti, interrati o seminterrati è consentita solo per i locali aventi altezza interna non inferiore a quella minima necessaria per la loro agibilità e, nel caso di Piani di Recupero, è subordinata alla cessione e/o alla monetizzazione delle aree a standard urbanistico afferenti alla nuova destinazione d’uso.
12) Limiti di densità edilizia: Valgono i limiti di densità edilizia prescritti dall'articolo 7, comma primo, numero 1, del D.M. 2.4.1968