Il comune esercita la vigilanza sulla corretta esecuzione delle opere assentite e sulla esecuzione di opere in assenza di provvedimento abilitativo, attraverso i propri uffici (ufficio tecnico ed ufficio di vigilanza urbana).
Il comune ha pertanto, in qualsiasi momento, la facoltà di compiere visite straordinarie per accertare la conformità delle opere al provvedimento. La possibilità di acceso agli immobili, ai fini della vigilanza, è estesa all’A.S.L.
I controlli sull’attività edilizia verranno effettuati sulla base del principio delle responsabilità proprie di ciascun operatore (committente, esecutore, direttore dei lavori) e con il solo scopo di verificare la conformità delle opere eseguite al progetto assentito.
L’ufficio tecnico comunale ha l’obbligo di accertare l’eventuale realizzazione di opere edilizie in assenza di concessione, in totale difformità dalla medesima o con variazioni essenziali, ovvero in violazione delle disposizioni del presente Regolamento Edilizio, quando vengano a conoscenza di fatti o comportamenti a ciò finalizzati. Le segnalazioni e le denunce dei soggetti terzi e degli organi preposti devono in ogni caso prospettare in maniera circostanziata tutti gli elementi che facciano supporre l’avvenuta realizzazione di opere abusive.
Il responsabile del servizio dell’ufficio tecnico comunale, una volta constatata l’esecuzione di opere abusive, provvede alla sospensione immediata dei lavori abusivi in corso e alla demolizione di quelli ultimati.
Per i fabbricati vincolati (leggi 1497/1939 e 1089/1939) occorre sempre dame preventiva comunicazione alle Amministrazioni interessate, che possono intervenire direttamente con la demolizione.
La sospensione dei lavori ha effetto fino all'adozione del provvedimento definitivo, che deve avvenire entro quarantacinque giorni dalla notifica dell’ordinanza di sospensione dei lavori.
L'ordinanza di sospensione dei lavori deve essere adottata entro quindici giorni dall'abuso accertato dall'Ufficio Tecnico ed entro trenta giorni da quello pervenuto dalla Vigilanza Urbana o da altro organo di Polizia Giudiziaria.
La tipologia di abusi edilizie e le sanzioni a loro carico sono disciplinate dalle leggi vigenti in materia, ed in particolare dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47. Tutte le tipologie di abuso edilizio, ad eccezione delle opere eseguite in assenza o in difformità dell’autorizzazione, della denuncia di inizio attività o di comunicazione di opere interne, sono soggette all’azione penale.
Le violazioni al Regolamento Edilizio che non riguardino norme urbanistiche e che in particolare non sono comprese nell’elenco riportato ai commi successivi del presente articolo, non sono soggette all’azione penale e sono soggette al pagamento di una sanzioni pecuniaria definita con specifico provvedimento dall’Amministrazione Comunale, ai sensi delle vigenti disposizioni in materia di violazione ai regolamenti comunali.
Sono disciplinate dall’articolo 7 della legge 28 febbraio 1985, n. 47. Rientrano in questo caso le nuove costruzioni senza la prescritta concessione e le opere eseguite in totale difformità dalla concessione, cioè quando gli interventi hanno determinato un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Il caso riguarda anche l'esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto (per esempio, un vano in più) e non invece volumi tecnici, serre, locali senza permanenza di persone. Le varianti essenziali sono definite all’articolo Articolo 130 del presente Regolamento Edilizio.
Dopo l’accertamento effettuato dall’ufficio tecnico comunale con apposito verbale, il responsabile del servizio ordina la demolizione entro novanta giorni.
In caso di inottemperanza, la costruzione è acquisita gratuitamente al patrimonio del Comune, unitamente all'area di sedime, nonché a quella necessaria secondo le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. o dei suoi eventuali piani attuativi alla realizzazione di opere analoghe, comunque non superiori a 10 volte la complessiva superficie.
Le opere acquisite dovranno essere demolite a spese dei responsabili dell'abuso, se il Consiglio Comunale non dichiara l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e l'opera non contrasta con rilevanti interessi urbanistici o ambientali. L'area liberatasi in seguito alla demolizione rimarrà di proprietà comunale.
Nel caso di abusi su terreni sottoposti a vincoli in base a leggi statali o regionali, l'acquisizione da effettuare se non viene eseguita la demolizione a carico dell’interessato, è fatta a favore delle Amministrazioni statali o regionali (che poi provvedono a demolire) e in caso di concorso dei vincoli, a favore del comune.
Il Segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione all'albo, l'elenco dei rapporti comunicati dagli ufficiali e agenti di Polizia Giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e lo trasmette all'Autorità Giudiziaria, al Presidente della Giunta regionale e al Ministero dei lavori pubblici, tramite la Prefettura.
In caso di inerzia protrattasi per quindici giorni dalla data di constatazione delle inosservanze delle disposizioni di cui al comma 1 dell'art. 4, ovvero protrattasi oltre il termine stabilito del comma 3 del medesimo articolo, il Presidente della Giunta regionale, nei successivi 30 giorni, adotta i provvedimenti eventualmente necessari dandone contestuale comunicazione alle competenti Autorità, Giudiziarie per l'esercizio dell'azione penale.
Sono disciplinate dall’articolo 9 della legge 28 febbraio 1985, n. 47. Le opere di ristrutturazione eseguite senza concessione o in totale difformità da essa, sono demolite o rimosse nel termine stabilito dal Sindaco con propria ordinanza, decorso il quale l'operazione viene eseguita dal Comune a spese dei responsabili dell'abuso.
Se il ripristino non è possibile per gli edifici ad uso abitazione, il responsabile del servizio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile, determinato con riferimento alla data di ultimazione dei lavori in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392 (legge sull'equo canone).
Per gli edifici ad uso diverso dell'abitazione, la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile determinato dall’Ufficio tecnico erariale.
Per gli edifici in parte ad uso residenziale e in parte ad altre funzioni, ciascuna parte è soggetta alle sanzioni in relazione alla sua specifica destinazione.
Per gli stabili vincolati, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089 e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1497, l'ordine di restituzione in pristino è di competenza della Sovrintendenza o Servizio Beni Ambientali della Regione, che devono anche indicare i criteri e irrogare una sanzione da L. 1.000.000 a L. 10.000.000.
Per i fabbricati in zona omogenea A del P.R.G., il responsabile del servizio chiede alla Soprintendenza ai beni ambientali e architettonici apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene espresso entro centoventi giorni, il responsabile del servizio provvede autonomamente.
Sono disciplinate dall’articolo 10 della legge 28 febbraio 1985, n. 47. L'accertata esecuzione di opere senza autorizzazione comporta sempre la sospensione, se sono in corso, ma non la demolizione. Le stesse possono essere conservate previo pagamento della sanzione pecuniaria che è pari al doppio del valore venale che ha assunto l'immobile valutato dall’Ufficio tecnico erariale, per effetto delle opere eseguite, comunque non inferiore a L. 500.000 anche per i fabbricati vincolati. La mancata richiesta di autorizzazione di cui al presente articolo non costituisce reato.
Se le opere senza autorizzazione consistono in interventi di restauro o risanamento conservativo su immobili vincolati da leggi statali o regionali nonché da norme urbanistiche, l'Autorità competente a vigilare, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste dalle norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino o irrogare una sanzione pecuniaria da L. 1.000.000 a L. 20.000.000.
Per i fabbricati in zona A deve essere richiesto alla Sovrintendenza e ai Beni Ambientali parere vincolante circa la restituzione in pristino o l'irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso entro centoventi giorni, il responsabile del servizio provvede autonomamente per la demolizione o la sanzione pecuniaria di cui al primo comma.
È disciplinato dall’articolo 11 della legge 28 febbraio 1985, n. 47
Qualora non sia possibile la rimozione dei vizi della procedura amministrativa o la restituzione in pristino si applica una sanzione pari al valore dell'opera, valutata dall’Ufficio tecnico erariale
Sono disciplinate dall’articolo 12 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
Trattasi di difformità che eccedono l'articolo 15 della medesima legge e che non sono di natura tale da configurare variazioni essenziali quali definite dall’articolo 8 della medesima legge e descritte all’articolo del presente Regolamento Edilizio. Le difformità dovranno essere demolite non oltre centoventi giorni fissati con ordinanza del responsabile del servizio.
Qualora la demolizione non sia possibile senza pregiudizio delle parti conformi, il responsabile del servizio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, se ha destinazione residenziale. Per i fabbricati, ad uso diverso dal residenziale, le valutazioni vengono fatte dall’Ufficio tecnico erariale.
Sono disciplinate dall’articolo articolo 14 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
Per le opere eseguite senza concessione o in difformità delle medesime su suoli del demanio o del patrimonio dello stato o di enti pubblici, il responsabile del servizio deve dame comunicazione all'Ente proprietario e diffidare il privato committente alla demolizione.
In caso di inottemperanza, la demolizione è eseguita a cura del Comune e a spese dei responsabili dell'abuso.
Sono disciplinate dall’articolo 4, comma 17 della legge 4 dicembre 1993, n. 493 come sostituito dall'art. 2, comma 60 della legge 23 dicembre 1996, n. 662. L'esecuzione di opere in assenza della o in difformità dalla denuncia di inizio dell’attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e comunque in misura non inferiore a lire un milione. In caso di denuncia di inizio di attività effettuata quando le opere sono già in corso di esecuzione la sanzione si applica nella misura minima.
Sono disciplinate dall’articolo 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, al comma 3. Si applica una sanzione pecuniaria fissata con la misura prevista per le sanzioni di cui all’articolo 10 della 28 febbraio 1985, n. 47 (opere eseguite in assenza o in difformità dalla autorizzazione), ridotte di un terzo. Qualora la relazione presentata a corredo della comunicazione di opere interne non abbia il contenuto previsto dal citato articolo 26, il responsabile del servizio comunica immediatamente agli interessati l'elenco di tutti gli elementi mancanti la diffida dall'inizio dei lavori. Se le opere sono in corso si deve provvedere alla sospensione dei lavori.
Sono disciplinate dall’articolo 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
Nel caso in cui si accertata l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, il responsabile del servizio, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree, al committente, al costruttore e al direttore dei lavori, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari .
Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma precedente, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui responsabile del servizio deve provvedere alla demolizione delle opere.
In caso di inerzia del responsabile del servizio si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi validi per le opere eseguite in assenza di concessione.
In base all’articolo 15 della legge 29 giugno 1939, n. 1497, le sanzioni paesistiche consistono nella demolizione (o ripristino dello stato dei luoghi) o, alternativamente, qualora sia tecnicamente impossibile o inopportuno procedere alla demolizione (o ripristino), in una sanzione pecuniaria, pari alla maggior somma tra il danno arrecato e il profitto ottenuto.
Tale sanzione pecuniaria è quantificata su perizia dell'Ufficio del Genio Civile del Servizio Tecnico Amministrativo Provinciale (STAP) della Giunta Regionale, o, per gli interventi abusivi di natura forestale, del Corpo forestale dello Stato.
Le sanzioni amministrative di natura paesistica sono irrogate con provvedimento del responsabile del servizio, sentita la Commissione edilizia integrata dagli esperti in materia di tutela ambientale.
La scelta della sanzione pecuniaria al posto di quella demolitori (o ripristinatoria) deve essere circostanziatamente motivata in relazione all'impossibilità tecnica o inopportunità di procedere alla demolizione (o al ripristino dello stato dei luoghi). Le somme riscosse a titolo sanzionatorio sono introitate direttamente dal comune.
Ai fini dell'irrogazione delle sanzioni amministrative di natura paesistica occorre la contemporanea presenza dei seguenti due presupposti:
assenza (o difformità) dell'autorizzazione paesistica
danno ambientale, da motivare in maniera circostanziata in relazione alla specifica lesione causata dall'opera abusiva ai valori paesistici tutelati
Qualora un intervento sia stato effettuato in assenza (o difformità) di autorizzazione paesistica, ma non abbia procurato alcun danno ambientale, il procedimento sanzionatorio verrà concluso con una «certificazione di assenza di danno ambientale», emessa, previo accertamento tecnico, dal responsabile del servizio, su parere conforme della Commissione edilizia, integrata dagli esperti in materia di tutela paesistico—ambientale.
I provvedimenti sanzionatori, così come la certificazione di assenza di danno ambientale, non vanno trasmessi alla Soprintendenza per i beni architettonici e ambientali, in quanto non sono soggetti al controllo del Ministero per i beni culturali e ambientali, previsto dall'art. 1, comma 5 della legge 8 agosto 1985, n. 431 esclusivamente per le autorizzazioni paesistiche.
In caso di inerzia da parte del comune nell'assunzione dei provvedimenti sanzionatori, il Presidente della Giunta regionale o l'Assessore competente, se delegato assuma, in via sostitutiva, il provvedimento sanzionatorio, di cui all'art. 15 della 1. 1497/1939, una volta accertata la sussistenza del danno ambientale e verificata, mediante apposita diffida, l'inerzia dell'Ente subdelegato.
Il titolare della concessione, il committente e il costruttore sono responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché — unitamente al direttore dei lavori — a quelle della concessione ad edificare e alle modalità esecutive stabilite dalla medesima. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.
Il direttore dei lavori non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni della concessione edilizia, con esclusione delle varianti in corso d'opera consentite di cui all’articolo 15 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, fornendo al comune contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa.
Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto alla concessione, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al sindaco. In caso contrario il sindaco segnala al consiglio dell'ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori.
Nel casi di denuncia di inizio dell’attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione allegata alla D.I.A.., l'amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari.
Secondo quanto previsto dall'art. 2, comma 12 della legge 16 giugno 1998, n. 191 (Bassanini—ter), al responsabile del servizio spetta l'irrogazione delle sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione statale e regionale in materia di prevenzione e repressione dell'abusivismo edilizio e paesaggistico—ambientale.
Si applicano i disposti della 28 febbraio 1985, n. 47 e della legge 7 agosto 1990, n. 241, che regolano le varie fasi dei procedimenti amministrativi applicabili anche al procedimento sanzionatorio in caso di violazione urbanistica od edilizia. Tale procedimento seguirà le seguenti fasi:
1. fase di avvio: consiste nella comunicazione all'interessato, ai sensi dell'art. 4 della 28 febbraio 1985, n. 47, dell'avvio del procedimento (che è costituita da una ordinanza di sospensione dei lavori, nel caso di lavori ancora in corso) con indicazione dell'unità organizzativa e della persona responsabili del procedimento e dell’assunzione degli atti successivi. A detta struttura si rivolgerà l'interessato ai fini dell'accesso agli atti o della presentazione di memorie. In detta fase possono essere individuabili anche eventuali controinteressati, cui comunicare l'avvio del procedimento;
2. fase istruttoria: è la fase in cui, valutando gli atti di accertamento dell'infrazione, del soggetto trasgressore (in tutte le figure giuridiche — se esistono – del titolare della concessione, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori) si determina il tipo di abuso rilevato, il provvedimento o la sanzione da applicare, acquisendo, se necessario, ulteriori e specifiche informazioni e/o documentazione;
3. fase decisionale: consiste nell'irrogazione del provvedimento sanzionatorio, i cui contenuti essenziali sono l'indicazione del trasgressore, del tipo di illecito accertato, del tipo di sanzione corrispondente all'illecito, delle motivazioni, la data e la sottoscrizione, le forme di tutela giurisdizionale esperibili avverso il provvedimento sanzionatorio stesso. Gli atti sanzionatori, in forza dell'art. 2, comma 12 della legge 16 giugno 1998, n. 191 (Bassanini ter), sono a firma del responsabile del servizio della competente struttura comunale;
4. fase integrativa dell'efficacia: consiste nella notifica al soggetto interessato del provvedimento sanzionatorio: dalla data di notifica decorrono i termini per l'adempimento;
5. fase di esecuzione d'ufficio: è una fase eventuale e si verifica nel caso in cui il trasgressore non adempia spontaneamente alla sanzione irrogata dal Comune e consiste nell'esecuzione coattiva della demolizione o ripristino dello stato dei luoghi da parte del Comune, che si rivarrà sul trasgressore per il recupero delle spese anticipate, e/o nella riscossione coattiva della sanzione pecuniaria secondo le disposizioni di legge vigenti in materia. Per l'esecuzione coattiva della sanzione di cui all'articolo 7 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, si procede mediante acquisizione gratuita dell'opera abusiva al patrimonio comunale secondo la specifica procedura prevista dalla norma stessa.